寻找北京的新富人区

2016-08-11 11:25:02
作者:北京编辑 来源:房王网

  北京城近20年的发展过程中,有两大板块运作最为成功,一是中央商务区(以下简称CBD),二是中央别墅区。回过头来寻找原因不难发现,无论是CBD还是中央别墅区,皆由市场需求得以释放、政府规划支持,开发商鼎力建设息息相关。

  CBD与中央别墅区的形成

  CBD为何成功?我们不难总结出三点原因。一是市场有需求,二是政府在市场的力量下,最终出台明确的规划方案,三是多年人气、商机积累和市场培育,加之各大开发商入驻打造,最终修成正果。

  但是,中央别墅区的形成,还有一个特殊的条件,即自然景观资源。总结全世界富人区的特点,除了大师作品、环境唯美、客群纯粹外,无一例外都是沿水而居,如果片区内配有超大绿化公园,那板块居住价值为上佳。

  由此推演北京富人区应该在哪里?

  首先是水岸资源

  北京富人区早期就是以温榆河上游段的带状新水河岸为中心,悄然形成。这也是被业内熟知的中央别墅区。中央别墅区经过20多年的发展,已经非常成熟,获得了难以撼动的富人区地位。

  其次是绿化

  全世界的富人区皆有超级大公园。以北京朝阳公园板块为例,始终是北京豪宅扎堆的地方,建筑可以折旧,但朝阳公园却随时间愈显稀缺和价值。

  (世界上任何一个富人区的形成,都配有大面积绿化带)

  事实上,形成富人区的因素有很多方面,缺一不可,比如湖水和公园。但还有一点不能忽略,富人区虽然离绿色很近,但又同时不能离红尘很远,要近城区。

  再次为便捷的交通网络

  所以富人区需要城市快速路等交通干线支撑。北京CBD虽然是市场先期炒作,但在关键时点获得朝阳区政府首肯,虽以北京商务中心区进入规划方案,最终发展成为中国的CBD。

  但令人遗憾的是,中央别墅区始终没有进入官方规划方案。并且,谁也说不清楚,中央别墅区的边界到底在哪里。

  这一问题的直接后果是,没有规划红线,传统意义上的中央别墅区越来越不纯粹,甚至有人戏言称,越来越像社会主义新农村。

  寻找北京的新富人区

  纵观北京土地市场板块,完全具备以上富人区条件的,仅余朝阳区孙河板块,它将有可能是北京城市发展史上浓墨重彩的一笔。众所周知,曼哈顿已经成为美国经济与文化的重心,然而,长岛却凭借优美的自然环境和当地居民一致选择低密度居住,成为纽约顶级富豪的别墅居住区。而北京孙河,正是具备了这样的潜质。

  首先,孙河板块隶属朝阳,将享受朝阳区有力的发展规划。孙河板块是第一个也是目前唯一一个由政府统一先规划后建设的城市别墅区;

  其次,孙河板块是北京市政府致力打造的集高端商业休闲服务设施、高品质居住区为一体的综合功能区;

  最后,孙河板块是温榆河滨河生态绿色走廊的重要组成部分。

  孙河位于望京CBD和中央别墅区两大板块交际处,中央别墅区中央位置,能同时享受望京与中央别墅区的双重高端配套。

  对于孙河板块,因其毕竟和中央别墅区血脉相连,所以称之为“北京壹号别墅区”则更为恰当。

  完全有理由认为,朝阳区政府是早看到其发展潜力才做此规划的,而此区正是因为潜力而发展成熟,实现甚至提升了规划要求,最后超越规划条件,成为真正的北京顶豪富人区。

  北京壹号别墅区的价值预期究竟有多高?

  北京壹号别墅区的增值潜力到底有多强?它会不会超越朝阳公园豪宅区?我们可以从以下资料中获得答案:

  1.整个别墅区规划用地面积283.8公顷,其中建设用地120公顷,综合容积率仅约为1.05;

  2.其中包含11块低密度的住宅用地,约10万平米的湖景公园、学校、商业配套、养老和文化产业用地;

  3.已经通车的地铁M15号线可以从孙河站直达清华东路;

  4.规划概述整个地块北侧是朝阳区政府重点打造的——温榆河滨河生态走廊(从顺黄路到温榆河1.2-1.5公里的范围内没有任何高大的建筑物,全是以绿化为主,未来即将建成全世界最大的城市湿地公园。规划区总用地面积近3000公顷,其中绿色空间用地面积近2000公顷,相当于3个奥林匹克森林公园的大小);

  5.西侧是正在建设中的沙子营湿地公园,也是朝阳区“十三五”期间的重点工程,湿地公园规划面积为奥森公园的2倍,是北京中心城最大的湿地和城市公园,也将是亚洲最大的城市公园;

  6.区域正中心是一个大湖,环湖还规划有一个约10万平米的公园,周边自然环境十分优越;

  7.东侧的京密路会在今年年底开始修建京密快速高架,2018年完工,直通三元桥。届时,从北京壹号别墅区出发开车到三元桥约11公里,按时速80公里/小时测算,仅需约10-15分钟左右的车程。走京平上机场第二高速,距离T1、T2、T3航站楼仅至多不超过10分钟。

  2016年新面市顶豪以平层居多,虽然四环内高端项目不少,但区域政府发展红利殆尽,由于常年的人口聚集以及交通堵塞,控制总价的新项目面积偏小,舒适度甚至不如一些老项目。而孙河壹号别墅区从2015年开始,便有传出中粮瑞府以23万的单价刷新别墅顶豪市场的信息,依附于板块内的规划红利的逐渐兑现,区域房价正处于快速上升时期。

  随着近期、泰和北京院子楼王、懋源地块、首开琅樾等众多低密度产品陆续面世,区域地面单价在20万+的顶豪产品应该不在少数,毕竟区域容积率极低,别墅产品的价值感非常明确。

  毫无疑问,政府规划先行下,北京壹号别墅区已呈现四大独有优势:近城区、交通便利、纯粹低密且近享双重高端配套。这四点成为四张大牌,成就其北京最好别墅区美名。

  以下是北京壹号别墅区的规划图:

  该板块的中心是10万平米的湖景公园,黄色的部分是11块低密度的住宅用地,多是以别墅为主,前期已经拍出了7块地,还有4块。

  相比之下,位于壹号别墅区中心的三地块,不仅地块方正,易于规划,而且是目前区域内位置最核心、环境资源最佳的位置,南侧紧邻版块内约10万平米湖景公园。

  所以,去年9月份,三地块中再出一地王,首开保利联合拿地,后引入平安和龙湖,目前确定由龙湖操盘,正式在此地块打造北京第一居所别墅顶豪——景粼原著。

  (北京壹号别墅区顶豪别墅第一居所——景粼原著实拍)

  龙湖二回头

  据了解,龙湖在北京壹号别墅区地块上,打破以往在一个板块只做一个项目的惯例。此前,北京壹号别墅区首宗出让的地块即被龙湖摘得,即是后来龙湖·双珑原著,现已入住。

  龙湖称,位于朝阳区的孙河板块是是北京市第一个也是目前唯一先规划,后建设的进城区低密度别墅区,地块南侧湖景,北侧为大型生态湿地公园,符合龙湖原著产品系择址标准。此番二回头,正是“中国别墅专家”看到了朝阳壹号别墅区巨大的升值潜力。

  而其打造的第一居所别墅顶豪——景粼原著项目也的确是众望所归,情理之中的成为了北京高端客群的青睐之所,仅项目示范区开放每周都有约1000人到访,成为了北京豪宅的别墅翘楚。我们有理由相信,随着内城别墅的平层化、小面积化,孙河壹号别墅区景粼原著项目兼具了交通、配套、环境、舒适度等一体的优势,更具备了高增值潜力,满足高端客群的居住以及投资要求。

  (龙湖打造第四代原著系产品,溯源中国建筑历史打造国韵大宅)

  朝阳北京壹号别墅区,第一居所别墅顶豪——景粼原著

  地址:北京市朝阳京密路与顺黄路交叉路口往西200米

  咨询电话:400-990-9199

(责任编辑:bjbianji.bj)

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